늘~화모닝. 개포동부동산 오늘 계획했던 글은 부동산 뉴스였습니다.그런데 뉴스 정리하던 중에 이런 기사를 보았습니다.​​​오잉!​경우현이 신통기획 확정되었네.대박 !​떡 본 김에 제사 지내자고잘 되었다.​거짓말하지 않고 내가 7년 전 블로그 시작했을 때부터개포동 경우현만 단독 포스팅하려고 늘~ 생각하다 매번 기회 놓쳤는데만들자!​그래서 바로 어제(8/28. 월) 퇴근 후부터 시작하여오늘 새벽에 이 글을 완성하였습니다.(시간 많이 걸린 글입니다. 오늘 글 단독 아파트 글로는 블로그 시작한 이래 가장 긴 듯 합니다. 알찬 정보도 많습니다. 블로그 이웃 증가를 위한 유입이나 광고 수익 원한다면 이런 글 3개 정도로 나누어서 포스팅하겠는데, 나중에 퇴직하면 그렇게 하고 ...^^)​​개포동 경우현 신속통합기획(안)개포동 대장주는 경우현이다. 대치동에 대치 우선미가 있듯이, 개포동에는 경우현이 있다. 개포경남아파트, 개포우성3차아파트, 개포현대1차 아파트 3개 단지로 이루어져 있다. ​​@ 네이버지도에서 늘푸르게 편집​위 지도에서 빨간색이 대치동 우선미 블록이고, 파란색이 개포동 경우현 블록이다. 이 단지들 입지와 개별 아파트에 대한 설명은 신속통합기획 설명 한 이후 다시 하겠다.​조감도@ 출처 : 한국경제양재천 북쪽에서 남쪽 대모산 방향으로 본 조감도이다.​​@ 출처 : 모름(단톡방에서 퍼온 것임)​이 조감도는 디에이치퍼스티어아이파크(구.개포 1단지)에서 도곡동 쪽으로 본 조감도이다. 신속통합기획 개요는 아래 표로 대신한다.​​​2018년에 통합재건축을 추진했지만 재초환금과 전 시장의 재건축 규제로 인해 진전이 없다가 이번에 전격적으로(8월 17일) 서울시에서 신속통합기획 단지로 개포동부동산 선정을 하였다. 신통기획에 대해서 좋다, 나쁘다 말이 많지만 재건축은 속도 빠른 것이 최고이고 서울시에 줄 것 주고받을 것 받으면 되기 때문에 희소식이라고 판단한다.​​​개포동 대장주 경우현 소개​경우현 입지는 개포동에서 개포 주공 5678단지, 개포현대3차/개포우성8차, 개포더샵트리에 등과 함께 최고이다. (교통과 학군, 대치와 도곡 근접성 등을 고려) 특히 이 지역은 개포동에서 부자 동네이다. 개포 1단지 ~ 9단지(개포구룡이라고 한다)는 주공아파트이지만 이 동네는 모두 민영아파트이다. 그것도 중대형 위주 단지. 바로 옆 개포현대 2차(좌측 고동색) 와 개포현대3차(구룡력 오른쪽 첫번째 아파트) 보유 평형 한번 체크해 보시길​​@ 네이버지도, 편집 BY 늘푸르게​개포동 경우현 주변 아파트들을 연식 별로 분류해 보았다. 파란색 박스는 최신축 단지, 분홍색은 준신축, 고동색은 30년 이상 된 썩다리 아파트들. 이 지도 보면 어떤 생각이 드실까? 양재천변 아파트 재건축 이제 겨우 30% 정도 진행되었다.​경우현 바로 옆에 디에이치퍼스티어아이파크(구.개포1단지)가 올해 연말 입주를 하게 된다. 그렇게 되면 우중충했던 이 동네 분위기가 상전벽해될 것이다. 최근 이곳에 드디어 스타벅스도 들어왔따. (아, 쫄팔리네. 요즘 면 소재에도 있는 스벅이 개포동은 올해 첨 들어왔다. ㅋ)​​개포동 경우현 한 걸음 더서울특별시 강남구 언주로 110서울특별시 강남구 개포로 307서울특별시 강남구 개포로 303위에서 보는 것처럼 개포 경남이 단지가 제일 크고 개포동부동산 양재천변을 끼고 위치해 있다. 개포 우성3차는 단지는 작지만 구룡역과 학교에서 제일 가까운 단지이다. 개포현대1차는 서남쪽에 있지만 대형 평수가 많은 단지이고, 이 단지가 나중에 천지개벽 될 수 도 있다. (그 이유는 좀 있다 설명^^)​천혜의 자연환경인 양재천변을 끼고 있고 대모산이 코앞이다. (양재천에 대한 가치과 평가는 한강변에 비해 저평가라고 생각한다. 믿거나 말거나) 다리만 건너편 더 부자 동네인 도곡동과 대치동으로 이어진다. ​경우현은 초중고품아 단지이다. 구룡중학교와 개포고는 남녀 공학이라 여아, 남아 부모님들 모두에게 좋은 단지이다. 개포고가 예전에는 한 명 들어가서 세 명으로 졸업한다는 우스갯소리도 있었지만 장담컨대 몇 년 뒤에는 개포고가 강남에서 최고 명문고가 될 것이다. (지금도 입결 좋다. 특히 학생 수에 비해서...)​물론 이 동네(넓게는 개포동 전역) 단점도 있따. 각종 편의 시설과 쇼핑(특히 백화점 부재)과 교통(지하철)도 불편한 편이다. 하지만 아래와 같이 위과선이 확정이 되어 구룡역이 더블 역세권이 된다. ​​​위과전이 과천정부청사역까지 연장은 확정되었고, 최근 뉴스에 의하면 안양 인덕원사거리까지 연장된다는 이야기도 있다. 그리고 또 하나 빅 뉴스 ! 이 뉴스 어제 위과선 노선도 구글 이미지에서 검색하다 처음 알게 되었다.​​​와, 이런 계획도 있다. 만약 위과선이 구룡초고 사거리여과 포이사거리역이 생긴다면 초대박이다. 개포현대1차가 천지개벽된다는 이야기가 이 말이다. 그리고 '역삼지선' 개포동부동산 이거 내 생애에 될란가는 모르겠는데, 또 모르지 이 동네 힘 쎈 사람들 많으니. 이상 ​​아파트 프로필3개 단지를 비교하여 올린다. 모두 중대형 단지이고 40평형대가 세대수가 많고 주력 평형이라, 34평형이 아니라 44/45/46평형대 가격을 올렸다. 구분개포경남개포우성3차개포현대1차비고준공연도1984.31984.121984.4​세대수678세대세대416세대​용적률174%179%179%​평형29, 31, 32, 44, 54, 58, 59평33, 46, 55평31, 45,57, 58평​매매 실거래(최고)34.3억(22.3.8.4층)28.9억(21. 5.4.4층32억(21. 8.28. 11층)경남 44평우성3차 46평현대1차 45평매매 실거래(최근)29.7억(23.7.22.6층)21년 이후거래 없음21년 이후거래 없음​전세 실거래(최고)17억(21.5.7.4층)14.1억(20.12.30.6층)14억(21.9.10.6층)​전세 실거래(최근)9.2억(23.1.7. 7층) 8억(23.8.3.4층10.5억(23.2.27.1층)​매매 호가(최저 가격)31억 -10%30.4억+5%29.5억-13%-%는 최고가 대비전세 호가(최저 가격)8.8억(전세가율 28%)9억(전세가율 30%)9억(전세가율 31%)전세가율은매매호가 대비​ 아파트 평형별 세대수 ​개포경남 29평(30세대), 31평(166세대), 32평(2세대). 44평(192세대), 48평형(60세대), 54평(48세대), 58평형(150세대), 59평(30세대)​개포우성3차 33평(135세대), 46평(150세대), 55평(120세대)​개포현대1차 31평(78세대), 45평(130세대), 57평(206세대), 58평(2세대)​​​※ 출처 : 네이버 부동산(23.6.4) ​​앗, 경우현 44~46평형을 지금 30억이면 산다고? 전세가는 9억인데, 전세가율 꼴랑 30%이다. 아무리 썩다리이지만 개포동 대장주 경우현이 이런 대접을 받다니. >.&lt 왜 이런지는 이 글 마지막에 다시 설명하겠다.​​​개포동 경우현 사진展사진들이 엄청 많은데, 시간이 너무 걸려서 대표 사진 몇 개만 찾아서 올린다. 예쁜 사진이 많은 개포경남아파트 중심으로 올린다.​​개포경남아파트양재천에서 본 경남아파트(22년 4월)23년 4월도곡동에서 본 경남아파트(오른쪽이 개포현대1차, 뒤쪽이 개포강남포레스트)​경남아파트에서 본 양재천 도곡동 뷰(22년 봄)​​이 사진들이면 경우현 어떤 단지인지 다 끝난 것 아닐까? ^^​미자막으로 한 장만 더​​20년 가을 풍경(오른쪽 낮은 개포동부동산 아파트들이 대치우선미)​늘푸르게는 매년 가을이 되면 이 사진을 블로그 대표 사진으로 사용한다.​​개포우성3차아파트잘 찍은 사진이 없따. 아쉽지금부터는 찍은 날짜 생략​​오른쪽이 개포우성3차 아파트​개포현대1차아파트왼쪽 노란색이 현대1차​헉헉~ 시간이 너무 결려서 이만 올릴란다.​​​경우현 투자 관련 이런저런 이야기​개포동 경우현 토지거래허가지역이라던데?맞다. 경우현은 현재 23.1.4 ~ 24.1.3까지 토지거래허가지역으로 지정되었다. 주된 이유는 상가 쪼개기 투자 막을려고 했다고​​개포동 경우현 사는 분들 어떤 분들일까?3개 아파트 단지는 40~50평형이 주력인 단지이다. 이 단지에는 찐 부자들이 많다. 그런데 이 아파트가 강남 다른 중대형 단지 주민들과는 스톼일이 살짝 다르다. 조용하고 검소하신 분들이 많고, 자녀들에게 공부 강요(?^^)하지 않고 자유로운 영혼으로 키우는 분들이 많다. 늘푸르게가 좋아하는 스톼일 ! ​​개포동 경우현 재건축 투자 사업성 높을까?용적률이 177.6%로 다소 낮지만, 평균 대지지분이 22평으로 크기 때문에 사업성이 좋다. 신속통합기획에서 총 세대수가 2,340가구이라서 분양 물량도 많다. 자세한 투자 수익률 분석은 각자 해 보시길 ~​​3개 아파트 중 투자 선호도는 어떻게 되나?다 좋지만 투자 선호도를 정한다면 과거의 경우 경남 &gt현대1차&gt우성 3차였다. 만약 늘푸르게 보고 정하라고 한다면 경우현 이름 순서대로라고 생각한다. 대치동 우선미가 이름 순서대로 이듯이. 이유는 늘~퀴즈이다.^^​이 단지는 아마 제자리 재건축이 되지 않을까 추측을 하는데, 그러면 양재천 뷰는 개포경남아파트가 가져가게 될 것이다. 그리고 개포동부동산 학교와 구룡역이 가까운 지역은 개포우성3차가 서남쪽은 개포현대1차가 가져가지 않을까? (혹시 내용 잘 아시는 분 있으면 댓글로 알려주세요)​​단지 내 상가 사도 될까?카더라 통신에 의하면 경우현 단지내 상가 쪼개기가 꽤 심하다는 이야기가 있다. 현재 네이버 상가 매물에서 제일 작은 것을 체크해 보았다. 경남아파트 상가 11/11m2 5.5억, 우성3차 10/8m2 6.5억, 현대1차 12/9m2가 6.5억, 상가별 정확한 대지 지분은 잘 모른다. 대충 2~3평 될 것 같은데, 이런 평수로 아파트 배정은 되지 못할 것 같다. 재건축 상가 투자는 난이도가 높으니 쉽게 접근하기 힘든 그들만의 리그이다. 난 잘 모른다. ㅎ. ​​​늘~마무리재건축의 길은 멀고 험난하다. 특히 경우현은 통합재건축으로 추진되므로 앞으로 난관이 많을 것이다. 단지별 대지지분과 감평가격이 다르고, 동일한 비율로 나눌 수 없는 상가/편의시설/임대 등등 이해관계가 복잡하다. ​But 서울시에서 강남권에 신속통합기획 성공사례를 만들고 싶어 하고, 경우현 소유주 분들의 재건축애 대한 의지가 강해서 정말 미친 듯이 빨리 진행되면 10년 안에 신축 올라갈 수도 있다. 물론 중간에 삐걱거리면 15년 아니 20년이 걸릴 수도 있꼬.앞에서 경우현 40평형대 중반 매매가격이 30억이라고 했다. 반포동 대장주 원베일리 한강뷰 34평형이 45억인데, 양재천변이 지금은 확실하게 한강변에게 발리고 있다. 그리고 동생이었던 잠실 엘리트 중 잠실 엘스 개포동부동산 34평형은 23.5억원이 최저 매도 호가이고, 45평형은 33억으로 이제 경우현을 추월했다. ​이것이 지금 시장의 객관적인 평가이다. 왜 이렇게 되었을까? 그 이유는 한강변 가치 그리고 각종 편의시설(특히 백화점 등)을 선호하는 경향 때문으로 판단이 된다. 특히 잠실은 강남 3구이고 학군이 상대적으로 좋지 않고 20년 다 되어가는 준신축 동네인데도 이런 장점으로 요즘 잘나가고 있다.​또 하나 이유로는 재건축 아파트의 경우 최근에는 재건축초과이익 환수금과 건축비 상승 등으로 인해 투자 수익이 줄어들었다. 과거 재건 축 몸테크 하면 인생역전하던 시대는 이제 지나간 것 같다. 그리고 요즘 젊은 분들은 재건축 몸빵 하면서 젊은 시절을 보내고 싶어하지 않는다.​이보다 더 중요한 것은 이 동네 큰 형님인 대치동이 치고 나가지 못하고 있기 때문이다. 대치동 대장주 대치 우선미는 어떨까 궁금해서 찾아보니 개포우성 1,2차 44평 매매 최저호가 38억에 전세 13.5억이다. 대치동 대장주인 래대팰 34평이 꼴랑(?^^) 32억이고, 45평형이 45억이다. 과거 대치동 우선미 신축 시절에는 대치동이 대한민국 원탑이었는데, 라떼는 ~ ^^​대치동 평가가 현재 이런 것은 몇 가지 이유가 있는데. 그중 대단지 신축이 없는 이유가 크다. 앞으로 대치동 은마와 대치우쌍쌍 그리고 대치 우선미 중 속도가 가장 빠른 대치미도아파트가 신축으로 올라가면 대치동이 다시 옛 영광을 찾을 개포동부동산 것으로 생각한다. 대장 동네는 돌고 돈다. 신축 아파트 따라서^^ 반포/잠원이 비싼 이유는 한강 입지로 있지만 신축에 대한 메리트 때문이기도 하다.앞으로 어떻게 될까? 반포동과 잠실에 비해 대치동과 양재천변 가치가 더 떨어진다면 그 격차는 더 벌어질 것이다. 하지만 시장 평가 = 사람들 선호가 좋아진다면 대치동이 먼저 치고 나가고 이어서 개포동 경우현도 다시 엣 명성을 찾게 될 것이다. ​옆 동네 삼성동 개발과 세택부지 강남구청 이전, SK코원 부지와 서울동부사업소 부지 MICE 개발 그리고 위과선 개통(수서역세권 개발까지 ㅋ) 등이 완성이 된다면 이 동네가 재평가될 것이다. 양재천변에 사는 주민으로서 희망 회로 돌려본다. ;)​여러분은 어느 동네, 어느 아파트를 사겠어요? ^^​몇 년 뒤, 23년 8월 늘푸르게가 개포동 경우현 글 올릴 때 살껄.껄. 껄무새 하는 분 제발 많이 나왔으면 좋겠다. 개포동 경우현 만쉐이 ~ !^^​​P.S늘푸르게 대주주 분들 증 경우현 소유주 분들 계십니다. 어제 일찍 와달라고 부탁드렸는데, 내용 보시고 잘못 되었거나 추가 정보 댓글로 올려주시면 감사하겠습니다.​​​​​​​