​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ 역삼역부동산 ‘1만평 신축’ 개발권이 이동했습니다 테헤란로 중심에서 보기 드문 일체형 개발부지(약 590평)가 새 주인을 찾았습니다. 이지스자산운용이 보유하던 AP타워·아나호텔·몽마르뜨모텔 패키지가 스마일게이트자산운용에 매각되며, 역삼역 3번 출구 초역세권에서 최대 1만평급 프라임 오피스 신축이 가능한 개발권이 이동하게 되었습니다. 이번 거래는 단순한 매각이 아니라 핵심 블록의 개발 지위가 바뀐 사건이라는 점에서 시장의 관심이 매우 큽니다. ​​​​​1. 역삼역 초역세권, 테헤란로 대로변의 변화 예고 서울 강남구 역삼동 719-1번지, ‘#AP타워’가 다시 ...​​​​​​​​​​​​​​1. AP타워·일체 부지는 어디에 위치하며, 어떤 잠재력을 갖고 있나요?(1) AP타워는 서울 강남구 역삼동 719-1, 역삼역 3번 출구 도보권에 위치한 테헤란로 대로변 핵심 자산입니다.(2) AP타워·아나호텔·몽마르뜨모텔을 역삼역부동산 합산한 대지 1,948㎡(약 589평)은 강남권에서 거의 찾아보기 어려운 정방형 대형 부지입니다.(3) 이 부지를 통합 개발할 경우 연면적 약 3만㎡(약 9,074평)의 프라임급 오피스 신축이 가능합니다.(4) 테헤란로–역삼역 일대는 신규 공급이 제한적이기 때문에, 이 부지는 “남아 있는 마지막 대형 개발 기회”로 꾸준히 평가되어 왔습니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​2. AP타워는 현재 어떤 스펙과 건물 상태를 갖추고 있나요?(1) AP타워는 대지 1,452㎡(약 439평), 연면적 14,457㎡(약 4,373평) 규모의 중형 오피스입니다.(2) 1994년 준공되었으며 지하 3층~지상 16층, 주차 110대 등 안정적인 물리적 스펙을 갖추고 있습니다.(3) 구조는 SRC(철골철근콘크리트)로 리모델링 및 재개발에 유리한 형태입니다.(4) 2020년 이지스가 대규모 리모델링을 진행하면서 건물 경쟁력도 역삼역부동산 일정 수준 강화된 상태입니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​3. 이지스자산운용은 왜 이 자산을 매입했고, 왜 지금 매각에 나섰나요?(1) 이지스는 2021년 AP타워를 3.3㎡당 4,010만 원(당시 최고가)에 페블스톤운용으로부터 인수했습니다.(2) 이후 아나호텔·몽마르뜨모텔까지 추가 확보하며 ‘일체 개발 가치’를 높이는 전략을 꾸준히 추진해 왔습니다.(3) 리모델링을 통한 가치 상승과 부지 통합이 완료되면서 개발형 수익 실현 시점이 도래했다고 판단한 것으로 보입니다.(4) 특히 임대차의 90% 이상이 2026년까지 만료 예정이어서 명도 리스크가 거의 없는 개발 준비된 부지라는 점도 매각 시점 결정에 영향을 준 것으로 해석됩니다.​​​​​​​​​​​​​​​Q. #더피나클역삼2의 위치? 강남구 역삼동 646-15 일원이다. 지하철2호선 #역삼역 4번출구 바로 앞에 자리...​​​​​​​​​​​4. 이번 매각 구조는 역삼역부동산 어떻게 설계되었고, 매수자는 어떤 전략을 갖고 있나요?(1) 매각은 셰어딜(Share Deal)방식으로 진행되어, 펀드는 그대로 유지하고 수익자만 스마일게이트자산운용으로 변경됩니다.(2) 이지스제424호 펀드는 인수 구조를 위해 보통주·우선주 1억5000만 주(총 1500억 원)를 발행했습니다.(3) 인수 주체의 SPC는 ABSTB(전자단기사채) 711억 원을 발행해 우선주 인수에 필요한 자금을 조달했습니다.(4) 스마일게이트자산운용은 최근 프라임·개발형 자산 비중을 빠르게 확대하고 있어, 이번 인수는 장기 개발 실현형 전략적 투자로 평가됩니다. ​​​​​​​​​​★ 스마일게이트자산운용이 인수 과정에서 활용한 SPC(로제테트라제일차)는 스마일게이트자산운용이 직접 설정·운용하는 법인입니다. 해당 SPC는 우선주 인수 자금을 마련하기 위해 ABSTB 711억 원을 발행하는 역할을 맡았으며, 구조화 금융을 통해 AP타워 통합 매입을 지원한 역삼역부동산 ‘인수 전용 법인’으로 기능합니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​5. 매각가 3500억 원은 어떻게 해석할 수 있을까요?(1) 2021년 최고가 매입 이후 시장 조정 흐름 속에서도 3500억 원 매각가는 방어력이 높은 성과로 평가됩니다.(2) 특히 590평 일체 개발부지라는 희소성이 가격 형성의 핵심 요인이었습니다.(3) 테헤란로–역삼역 오피스 시장의 신규 공급 부족이 가격 하방을 견고하게 받쳐주었습니다.(4) 신축 시 연면적 3만㎡(약 1만평) 확보가 가능한 부지라는 점은 매수자가 높은 가격을 수용하게 만든 결정적 근거였습니다.​​​​​​​★ AP타워·아나호텔·몽마르뜨모텔 통합 매각가 3500억 원을 기준으로 대지 589평을 나누면 평당 약 5억9400만 원입니다. 테헤란로·역삼역 일대에서도 최상단급 가격으로, 단일 필지가 아닌 정방형 일체부지 590평이라는 희소성과 1만평급 역삼역부동산 오피스 개발 가능성이 프리미엄을 형성한 것으로 평가됩니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​6. 이번 통합 매각이 강남 개발 시장에 주는 의미는 무엇인가요?(1) 테헤란로 블록 내에서도 보기 힘든 정방형 대형 일체 개발 부지가 새로운 플레이어에게 이동했다는 점이 핵심입니다.(2) 이는 강남 개발권 경쟁이 다시 본격화되고 있으며, GBD의 장기 재편 사이클이 재가동되는 신호로 받아들여집니다.(3) 셰어딜·우선주·ABSTB 등 구조화 금융이 본격적으로 활용되면서 국내 상업용 부동산 투자 구조도 점점 고도화되고 있습니다.(4) 디벨로퍼·리츠·자산운용사 모두가 주목하는 매물이었기 때문에, 향후 개발 추진 방식에 따라 테헤란로 시세 흐름에도 영향을 줄 것으로 예상됩니다.​​​​​​​​​​​​★ ABSTB는 Asset-Backed Short-Term Bond의 약자로, 원어 그대로 해석하면 ‘자산을 담보로 역삼역부동산 발행하는 단기 채권’입니다. 즉, 빌딩·부동산 지분·우선주 등을 담보로 잡고 단기간에 자금을 조달하는 브릿지 채권입니다. 은행 대출보다 빠르고 조건이 유연해 인수 초기에 수백억을 즉시 마련하는 용도로 쓰입니다. 이후 본 PF대출·우선주 투자금·매각대금 등이 들어오면 그 자금으로 상환하는 구조입니다. 이번 AP타워 딜에서도 스마일게이트 측 SPC가 711억 원 ABSTB를 발행해 우선주 인수 자금을 확보했습니다. ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​정리하면 이번 AP타워 통합 매각은 단순한 빌딩 거래가 아니라 역삼역 테헤란로 핵심 개발권의 이동입니다. 590평 정방형 부지, 1만평급 신축 잠재력, 명도 리스크 없음, 구조화된 매각 방식 등 강남권에서도 찾기 어려운 수준의 개발형 자산이 새로운 운용사에게 넘어간 역삼역부동산 사례입니다. 이는 향후 테헤란로–역삼역 개발 구도를 재편할 수 있는 중요한 전환점으로 보입니다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​Quiz. AP타워·아나호텔·몽마르뜨모텔 세 부지를 합산한 대지면적은 약 얼마일까요? ① 1,452㎡ ② 1,948㎡ ③ 2,450㎡ ④ 3,300㎡ ​​​​​​​​#AP타워매각 #역삼역개발 #이지스자산운용 #스마일게이트자산운용 #테헤란로개발 #통합개발부지 #1만평오피스 #강남GBD #상업용부동산투자 #프라임오피스개발 ​​​​​​​​​​​​​정답 : ②​​​​​1. 어떤 사업이 추진되나요? (1) 위치: 서울 서초구 서초대로 70길 15 롯데칠성음료 본사 부지 일대. (2) ...​​​​​​​1. 어떤 부지인가? (1) 위치: 서울 강남구 역삼동 602번지, 옛 르메르디앙 호텔 자리 (2) 교통: 9호선·신분...​​​​​​​​​​​​​​​1. 케이스퀘어2 빌딩은 어떤 곳인가요? (1) 위치: 서울 강남구 역삼동 826번지 (2) 규모: 지하 4층~지상 20...​